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公告]000156*ST嘉瑞关于北京天润置地房地产开发(集团)有限公

更新时间:2019-10-04点击次数:

  我们审核了后附的北京天润置地房地产开发(集团)有限公司(以下简称“天润置地”)编制的2009 年7-12月、2010 年度盈利预测报告。我们的审核依据是

  《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3111 号 预测性财务信息的审核》。贵公司管理 对该预测及其所依据的各项假设负责。

  根据我们对支持这些假设的证据的审核,我们没有注意到任何事项使我们认为这些假设没有为预测提供合理基础。而且,我们认为,该预测是在这些假设的基础上恰当编制的,并按照企业会计准则编制基础的规定进行了列报。

  由于预期事项通常并非如预期那样发生,并且变动可能重大,实际结果可能与预测性财务信息存在差异。

  2、天润置地2009年7-12月、2010年度盈利预测编制基础及基本假设;

  特别提示:北京天润置地房地产开发(集团)有限公司(以下简称 “本公司”)2009 年7-12 月、2010年盈利预测报告的编制充分遵循了谨慎性的原则,但盈利预测所依据的各种假设具有不确定性,尤其是房地产市场受到国家宏观政策调控以及其他诸多不确定因素的影响并且变化较大,因此盈利预测结果可能具有不确定性,投资者进行投资决策时不应过分依赖本盈利预测。

  本盈利预测是系根据经开元信德会计师事务所有限公司审计的本公司2008 年度和2009年1-6 月的经营业绩作为基础,根据本公司现行的经 结构和业务现状,以预测期间本公司的经 条件、经 环境、金融、财税政策及与本公司相关的国家颁布的法律、法规和市场情况等国家宏观政策方面的合理假设为前提,以预测期间本公司的经 能力、投资计划、建设计划、 销计划、工程预算、进度预算和费用预算等为依据,考虑现时各项基础、能力、潜力、建设、技术条件,本着稳健谨慎的原则而编制。编制盈利预测时所采用的会计政策及会计估计方法遵循了国家现行的法律、法规以及企业会计准则的相关规定,在各重要方面均与本公司编制的2008

  1、本公司所遵循的国家现行法律、法规、制度、部 规章及公司所在地的社会政治、经济政策、经济环境仍如现实状况而在预测期间内无重大变动;

  2、本公司各项经营业务所涉及地区的有关部 现行政策、法律、法规及其他经济环境仍如现实状况而在预测期间内无重大改变;

  4、本公司生产经 业务涉及的信贷利率、税收政策以及外汇市场汇价将在正常范围内波动;

  7、在盈利预测期间房地产市场的发展与中国经济发展能够大致保持协调一致,不会出现不可预见的非正常因素对房地产市场产生非正常冲击;

  11、本公司 2009 年7-12月、2010年经 运作不会受诸如人员、交通、电信、水电和原材料供应的严重短缺和成本中客观因素的巨大变动而产生的不利影响;

  北京天润置地房地产开发(集团)有限公司(以下简称“本公司”),原名北京天润城房地产开发有限公司,原系由北京天润城经贸发展有限公司、北京天润建筑工程有限责任公司共同出资于二零零零年二月十五日成立的一家有限责任公司,企业法人营业执照注册号为,注册资本为60,000,000.00元,其中:北京天润城经贸发展有限公司以货币资金出资人民币48,000,000.00 元,占注册资本的比例为 80.00%;北京天润建筑工程有限责任公司以货币资金出资人民币

  20.00%股权分别转让给姜燕红和北京天润伟业投资管理有限公司,天润城经贸发展有限公司将其持有的本公司80.00%股权转让给了北京城韵房地产开发有限公司。上述股权转让完成后姜燕红持有本公司的股权比例为8.00%,北京天润伟业投资管理有限公司持有本公司的股权比例为 12.00%;北京城韵房地产开发有限公司持有本公司的股权比例为80.00%。

  二零零四年八月五日,北京城韵房地产开发有限公司将其持有的本公司股权分别转让给北京天润伟业投资管理有限公司和北京安港物业管理有限公司,姜燕红将其持有的本公司股权转让给北京安港物业管理有限公司。上述股权转让完成后北京天润伟业投资管理有限公司持有本公司的股权比例为80.00%,北京安港物业管理有限公司持有本公司的股权比例为20.00%。

  二零零四年九月二十七日,经北京市工商行政管理局批准,同意本公司变更企业名称为“北京天润置地房地产开发(集团)有限公司”。

  240,000,000.00元,增资后注册资本为300,000,000.00元,北京天润伟业投资管理有限公司出资269,800,000.00元,持有本公司的股权比例为89.93%;北京安港物业管理有限公司出资 30,200,000.00 人民币元,持有本公司的股权比例为

  二零零八年三月二十三日,根据本公司股东会决议,北京安港物业管理有限公司、北京天润伟业投资管理有限公司分别将其持有的本公司3020万股份和2980 万股份转让给北京天润 信科技有限公司,上述股权转让完成后北京天润伟业投资管理有限公司持有本公司的股权比例为80.00%,北京天润 信科技有限公司持有本公司的股权比例为20.00%。

  二零零九年三月二十七日,根据本公司股东会决议,天润伟业将其持有的本公司6.234742%的股权转让给顺德天威和顺德天成,转让比例分别为 5.107981%和

  1.126761%;本公司另一股东天润 信将其持有的本公司 1.558685%的股权转让给顺德天威和顺德天成,转让比例分别为1.276995%和0.281690%。上述股权转让完成后天润伟业持有本公司的股权比例为 73.765258%,天润 信持有本公司的股权比例为18.441315%,顺德天威持有本公司的股权比例为6.384976%,顺德天成持有本公司的股权比例为1.408451%。

  本公司经 范围:房地产开发;销售商品房;房地产信息咨询(中介除外);自有房屋的物业管理。

  北京城韵房地产开发有限公司 北京市 房地产开发、经 等 10000.00万元 100.00% 100.00% 房地产开发、经 等北京建机天润房地产开发有限

  北京世颂房地产开发有限公司 北京市 房地产开发、经 等 9760.24万元 90.00% 90.00% 房地产开发、经 等

  昆山川水房地产置业有限公司 苏州市 房地产开发、经 等 10000.00万元 100.00% 100.00% 房地产开发、经 等北京春光置地房地产开发有限

  北京市 房地产开发、经 等 1000.00万元 80.00% 80.00% 房地产开发、经 等公司上海农工商房地产(集团)昆山

  苏州市 房地产开发、经 等 1000.00万元 100.00% 100.00% 房地产开发、经 等福源置业有限公司

  重庆军润置业有限公司 重庆市 房地产开发、经 等 2000.00万元 100.00% 100.00% 房地产开发、经 等

  前述企业合并中,合并方(本公司)与各被合并方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制。根据《企业会计准则第20 号—企业合并》的规定,前述企业合并系非同一控制下的企业合并。

  2、本公司对拥有其半数或半数以下表决权而未纳入合并范围的参股公司,按照权益法纳入盈利预测范围,明细如下:

  本公司采用公历年为会计年度,即自每年一月一日至十二月三十一日为一个会计年度。

  外币交易在初始确认时,采用交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。在资产负债表日,对外币货币性项目,采用资产负债表日即期汇率折算,因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额,计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改变其记账本位币金额。

  资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算,股东权益项目除“未分配利润”项目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算。

  利润表中的收入和费用项目、现金流量表中的现金流量采用按照系统合理方法确定的,与交易发生日即期汇率的近似汇率折算,折算产生的外币财务报表折算差额,在资产负债表中股东权益项目下单独列示。

  本公司的现金是指:公司持有的库存现金以及随时可以支付的存款;现金等价物是指:期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动很小的投资。

  以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产,分为交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

  以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额,相关的交易费用在发生时计入当期损益。

  在资产负债表日,以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产按照公允价值进行后续计量且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用,以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动计入当期损益。

  应收款项指应收账款及其他应收款,应收款项包括单项金额重大的应收款项,单项金额不重大但按信用风险特征 合后风险较大的应收款项及其他不重大应收款项。应收款项按照实际发生额记账。

  对单项金额重大的应收款项及其他单项金额不重大但需单独进行减值测试的应收款项,本公司在结合实际情况与经验对应收款项回收可能性作出具体评估的基础上进行减值测试。如有客观证据表明其已发生减值损失的,计提相应金额的坏账准备;对单独进行减值测试未发生减值的应收款项及其他未单独进行减值测试的应收款项,按期(年)末应收款项(包括应收账款和其他应收款)余额之和与账龄分析法所确定的计提比率的乘积核算提取坏账准备,以与坏账准备账面余额的差额计入当年度损益。

  应收账款坏账计提比率:帐龄一年(含一年,以下类推)以内的计提 5%;帐龄一至二年的计提15%;帐龄二至三年的计提25%;帐龄三年以上的计提40%。

  其他应收款坏账计提比率:帐龄一年(含一年,以下类推)以内的计提 0.5%;帐龄一至二年的计提5%;帐龄二至三年的计提15%;帐龄三年以上的计提40%。

  本公司确认坏账的标准是:①因债务人撤销、破产或死亡,以其破产财产或遗产清偿后,仍不能收回、现金流量严重不足等;②因债务人逾期未履行偿债义务,且有明显特征表明无法收回的。对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项,确认为坏账损失,冲销已提取的坏账准备。

  开发产品的实际成本包括土地征用及拆迁补偿费、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。存货采用永续盘存制。

  期(年)末,存货按成本与可变现净值孰低计价。如果由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因,使存货成本高于可变现净值的,按可变现净值低于成本的差额个别计提存货跌价准备。可变现净值按正常经 过程中,以估计售价减去估计至完工成本及销售所必须的估计费用的价值确定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货,其可变现净值以合同价格为基础计算。本公司持有存货的数量多于销售合同订购数量的,超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

  以前减记存货价值的影响因素已经消失的,在原已计提的存货跌价准备金额内转回,转回的金额计入当期损益。本报告期内未提取存货跌价准备。

  同一控制下的企业合并形成的长期股权投资,在合并日按照取得被合并方股东权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。为企业合并发生的直接相关费用计入当期损益。

  非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资,合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。因企业合并发生的直接相关费用计入合并成本。

  本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,和对被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。

  本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资,采用权益法核算。确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,本公司负有承担额外损失义务的除外。

  长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,不调整长期股权投资的初始投资成本;长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额应当计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。

  在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,对被投资单位的净利润进行调整后确认。

  期(年)末对长期投资进行逐项检查,如果被投资单位的市价持续下跌或被投资单位经 状况恶化等原因导致其可收回金额低于投资的账面价值,按其可收回金额低于账面价值的差额单项计提减值准备。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。本报告期内未提取长期股权投资减值准备。

  对于持有至到期投资,本公司按照取得时的公允价值进行初始计量,相关的交易费用计入初始确认金额。采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量。

  期(年)末,按照金融资产的实际利率折现计算预计未来现金流量现值,如未来现金流量现值小于金融资产的账面价值,则将减记金融资产的账面价值至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益。当有客观证据表明持有至到期的投资的价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。

  对于可供出售金融资产,本公司按照取得时的公允价值进行初始计量,相关的交易费用计入初始确认金额。

  在活跃市场有报价且其公允价值能够持续可靠计量的可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量;在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产,按照成本进行后续计量。

  可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失,除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外,直接计入股东权益,在该金融资产终止确认时转出,转入当期损益。

  在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时,将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值,与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额,确认为减值损失,计入当期损益。资产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。

  可供出售金融资产发生减值时,原直接计入股东权益的因公允价值下降形成的累计损失,应当予以转出,计入当期损益。对于已确认减值损失的可供出售债务工具,在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失,不得通过损益转回。

  本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经 管理而持有的,使用寿命超过一个会计年度的资产确认为固定资产。

  固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产,预计弃置费用,并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性质的,固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额,除按照规定应予资本化的以外,应当在信用期间内计入当期损益。

  固定资产折旧采用直 法计算,并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值(原值的5%)确定其折旧率,分类折旧率如下:

  期末,逐项检查预计的使用年限和净残值率,若与原先预计有差异,则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因,导致固定资产可收回金额低于账面价值的,按单项或资产 预计可收回金额,并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认,在以后会计期间不转回。本公司报告期内未提取固定资产减值准备。若固定资产处于处置状态,并且通过使用或处置不能产生经济利益,则停止折旧和计提减值,同时调整预计净残值。

  在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装成本及所借入款的实际承担的利息支出、汇兑损益核算反映工程成本。以所购建的固定资产达到预定可使用状态作为在建工程结转为固定资产的时点。

  期末,65345.com淘码王高手论坛对在建工程进行全面检查,按该项工程可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准备,计入当期损益。资产减值损失一经确认,在以后会计期间不转回。本公司报告期内未提取在建工程减值准备。

  本公司将为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的且能单独计量和出售房地产,确认为投资性房地产,包括已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

  投资性房地产按照成本进行初始计量,与投资性房地产有关的后续支出相关的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠地计量的,计入投资性房地产成本。

  本公司在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:

  b.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

  采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

  本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条件之一的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:

  自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入股东权益。

  当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。

  借款初始取得时按成本入账,取得后采用实际利率法,以摊余成本计量。借款费用应同时满足在资产支出已经发生、借款费用已经发生以及为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始的条件下才允许资本化。除此之外,借款费用确认为当期费用。

  为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专 借款的,以专 借款当期实际发生的利息费用,减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定为应予以资本化的费用。

  为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的,根据累计资产支出超过专 借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。按照至当期末止购建符合资本化条件资产的累计支出加权平均数与资本化率的乘积并以不超过实际发生的利息进行。

  无形资产按实际支付的金额或确定的价值入账。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性质的,无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额,除按照规定应予资本化的以外,应当在信用期间内计入当期损益。

  使用寿命有限的无形资产,以其成本扣除预计残值后的金额,在预计的使用年限内采用直 法进行摊销。使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。

  在进行商业性生产或使用前,将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计,以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等的支出为开发阶段支出。除满足下列条件的开发阶段支出确认为无形资产外,其余确认为费用:

  c.无形资产产生经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场,无形资产将在内部使用的,应当证明其有用性;

  d.有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用或出售该无形资产;

  期末,逐项检查无形资产,对于已被其他新技术所代替,使其为企业创造经济利益受到更大不利影响的或因市值大幅度下跌,在剩余摊销期内不会恢复的无形资产,按单项预计可收回金额,并按其低于账面价值的差额计提减值准备。资产减值损失一经确认,在以后会计期间不转回。本报告期未计提无形资产减值准备。

  在非同一控制下企业合并时,支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉。

  本公司于期末,将商誉分摊至相关的资产 进行减值测试,计提的减值准备计入当期损益,减值准备一经计提,在以后的会计期间不转回。

  本公司将金融负债分为:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

  以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

  企业初始确认金融负债,按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,相关交易费用应当直接计入当期损益;对于其他类别的金融负债,相关交易费用应当计入初始确认金额。

  企业应当采用实际利率法,按摊余成本对金融负债进行后续计量。但是,下列情况除外:

  a.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,应当按照公允价值计量,且不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用。

  b.与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债,应当按照成本计量。

  c. 不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同,或没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺,应当在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量:

  ②初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14 号——收入》的原则确定的累计摊销额后的余额。

  商品销售收入:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

  对于房地产开发产品销售收入,在买卖双方签订销售合同并在相关政府部 备案;房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态,经相关主管部 验收合格并办妥备案手续;买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格,即:卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利,相关经济利益能全部流入公司时,确认销售收入。

  提供劳务收入:收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;交易的完工进度能够可靠地确定;交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。

  年末,提供劳务交易的结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确认提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度,本公司选用已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定完工进度。

  让渡资产使用权收入:相关的经济利益很可能流入企业;收入的金额能够可靠地计量。

  本公司为获取职工和其他方提供服务而授予权益工具, 分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付,并以授予日的公允价值计量。权益工具公允价值的确定方法为:

  授予后立即可行权的,在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用,相应增加资本公积。

  在等待期内的期末,以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础,按照权益工具授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的,应当进行调整,并在可行权日调整至实际可行权的权益工具数量。在行权日,根据实际行权的权益工具数量,计算确定应转入实收资本或股本的金额,将其转入实收资本或股本。

  授予后立即可行权的以现金结算的股份支付,按照公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。

  在授予日以企业承担负债的公允价值计入相关成本或费用,相应增加负债。在等待期内的期末,以对可行权情况的最佳估计为基础,按照公司承担负债的公允价值金额,将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。后续信息表明企业当期承担债务的公允价值与以前估计不同的,应当进行调整,并在可行权日调整至实际可行权水平。在相关负债结算前的期末以及结算日,对负债的公允价值重新计量,其变动计入当期损益。

  于会计期间,将应付的职工薪酬确认为负债,按受益对象分别计入产品或劳务成本、当期费用或固定资产或无形资产成本。根据有关规定,本公司按照月工资额的一定比例提取保险费,按月向劳动和社会保障机构缴纳,相应的支出计入当期成本或费用。

  本公司将同时符合以下条件与或有事项相关的义务确认为负债:该义务是企业承担的现时义务;履行该义务很可能导致经济利益流出企业;该义务的金额能够可靠地计量。

  待执行合同变成亏损合同的,该亏损合同产生的义务满足上述条件的,确认为预计负债。

  确认递延所得税资产时,其暂时性差异在可预见的未来能够转回的判断依据为:公司在未来可预见的期间内持续经 ,没有迹象表明公司盈利能力下降,无法获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异。

  本公司将能够实施控制的全部子公司纳入合并范围子公司采取的会计政策与本公司不一致时,按照本公司的会计政策调整后进行合并。若子公司的会计期间与本公司不一致,按照 公司的会计期间对子公司财务报表进行调整。本公司将能够实施控制的全部子公司纳入合并范围。

  本公司并购同一控制人的子公司采用权益结合法处理,将财务报表期初至合并日所发生的收入、费用和利润纳入合并利润表,按被合并方在合并日的资产和负债的账面价值作为取得的资产和负债的计量属性。并购非同一控制下的子公司,采用购买法进行会计处理,自控制子公司之日起合并该子公司的会计报表,按公允价值计量购买子公司的可辨认资产、负债。

  在 公司与子公司之间、子公司相互之间的投资、内部往来、内部交易的未实现损益等全部抵销的基础上,逐项合并,并计算少数股东权益。少数股东权益是指子公司股东权益中,不属于 公司的份额。

  公司适用主要税种包括:营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。

  1.流转税税率:营业税税率5.00%,城市维护建设税和教育费附加分别为流转税的7.00%和3.00%。

  2.土地增值税:按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。先按规定进行预缴,待房地产项目全部竣工后按项目实际增值额和规定税率进行清算,对预缴的土地增值税多退少补。

  3.本公司及各子公司二零零七年度企业所得税税率为 33.00%,二零零八年一月一日起企业所得税税率执行新税率为25.00%。

  盈利预测表中各项目系以本公司董事会确认的编制基础及基本假设为基本依据,通过对公司财务状况、市场环境的分析及营销、投资计划的可行性分析而计算确定,计算过程中遵循了前述的主要会计政策。主要项目说明如下:

  (1)2009年7-12 月预测的收入主要包括:本公司下属子公司北京城韵房地产开发有限公司负责开发的富仁名苑项目车位的租赁收入、本公司开发的燕语清源项目部分商 、会所和车位的租赁收入以及部分房屋的销售收入。租赁收入产生的业成本按预测的租赁收入应缴纳的税费予以预测,房屋销售收入产生的营业成本按预计单位成本和预计销售面积计算。预测明细见附表1-1。

  (2)2010年预测的收入主要包括:本公司下属子公司北京建机天润房地产开发有限公司负责开发的财源国际中心项目东塔B 座的销售收入、财源国际中心项目西塔租赁收入,本公司下属子公司北京城韵房地产开发有限公司负责开发的富仁名苑车位的租赁收入、本公司开发的燕语清源项目部分商 、会所和车位的租赁收入,本公司下属子公司北京世颂房地产开发有限公司开发的长安公馆项目的房屋和车位销售收入,本公司下属子公司昆山川水房地产置业有限公司开发的天润尚院项目一期的房屋销售收入,本公司下属子公司北京春光置地房地产开发有限公司开发的润景茗苑项目的房屋销售收入。租赁收入(扣除财源国际中心项目西塔租赁收入)产生的营业成本按预测的租赁收入应缴纳的税费予以预测,房屋销售收入产生的业成本按预计单位成本和预计销售面积计算。预测明细见附表1-2。

  主营业务税金及附加项目包括营业税、城建税、教育费附加及土地增值税。其中,应交 业税根据预计房屋销售收入和财源国际中心项目西塔租赁收入的5%预计,城建税和教育费附加根据预计营业税的7%和3%预计,土地增值税按相关的税收法规进行预计。预测明细见附表2-1、2-2。假定预测年度相关的主要税收政策不会发生变化。

  销售费用主要由行政管理费用、广告费用、策划及咨询费、公司活动费、推广活动费、售楼书及宣传资料费、销售佣金以及其他等 成。

  (2)广告费用主要根据相关部 的广告计划预算和各种媒体广告的市场价格预测。

  (3)策划及咨询费、公司活动费、推广活动费、销售佣金以及售楼书及宣传资料费根据所预计发生的宣传活动、策划次数及销售情况,按照预计的费用预测。

  (4)其他项目根据预计期间的活动安排,在上个期间平均水平的基础上作增减预测。

  根据2008 年和2009 年1-6月实际情况,结合2009 年7-12 月及2010 年的经营计划及经 规模适当确定。其中:

  (2)公司相关租赁费、审计费、咨询费等有合同或决议的项目根据有关合同或决议预计。

  (3)固定资产折旧费用和资产摊销费用根据现有固定资产原值和无形资产原值及折旧、摊销期间预测。

  (5)其他项目,如办公费、业务招待费、差旅费、会议费、车辆使用费等在参照2008 年和2009 年1-6月实际发生数,结合2009 年7-12 月及2010 年经营计划并考虑了一定的增减因素的基础上进行确定。

  财务费用主要是利息收入、利息支出和手续费。根据2008年和2009年1-6 月的实际融资状况、2009年7-12月、2010年的资金需求计划及实际承担的利率水平确定。

  (2)利息支出主要是银行短长期借款的利息支出,根据借款合同及公司的筹资计划进行预测。

  资产减值损失具有不确定性,根据谨慎性原则,本公司2009年7-12月、2010

  以本公司持有的长期股权投资为依据,根据被投资单位2009年7-12月及2010

  (1)本公司之子公司北京城韵房地产开发有限公司二零零四年八月十七日与北京市东湖房地产有限公司签订了合作投资开发北京市朝阳区望京东湖湾居住小区的协议,约定双方共同投资 建合作公司,即北京城建东湖湾房地产开发有限公司,并通过北京城建东湖湾房地产开发有限公司作为运作主体共同管理和运作该合作项目。该合作项目的开发建设仍以原项目公司北京市东湖房地产有限公司的名义进行。根据二零零七年二月十五日双方签订的补充协议,在每期开发建设完成并实现利润后,合作双方可按照享有的权益比例分配利润。本公司之子公司北京城韵房地产开发有限公司按该项目预计的每期净利润以其享有的45%的权益预测投资收益。

  (2)本公司持有北京利京置地房地产开发有限公司50%的股权,按权益法核算对该公司的投资收益。

  (3)本公司持有北京马坊新区房地产开发有限公司20%的股权,按权益法核算对该公司的投资收益。

  (4)本公司持有北京建机房地产有限责任公司45%的股权,按权益法核算对该公司的投资收益。

  营业外收支具有偶然性和不确定性,根据谨慎性原则,本公司2009 年7-12月、

  当期所得税根据预测期间的预计利润总额和相关纳税调整事项及其适用所得税税率计算确定。

  少数股东收益根据子公司各预测期间的利润(或亏损)情况和少数股东股权比例预测。

  与盈利预测表相关的抵消分录只有一笔,即根据财政部颁布的《企业会计准则第20 号-企业合并》将子公司净利润与 公司确认的投资收益、少数股东本期损益进行抵消。

  本公司所作盈利预测已综合考虑各方面因素,并遵循了谨慎性原则。但是由于盈利预测所依据的各种假设具有不确定性,本公司提醒投资者进行投资决策时不应过于依赖本盈利预测,并应注意下述存在的对本盈利预测的结果可能产生影响的一些主要问题:

  1、国家宏观政策及市场变动可能产生的影响。近年来,随着我国国民经济的发展,巨大的住房需求使社会资金大量流入房地产行业,全国的房价持续上涨,房地产开发投资也大幅度增加。为了保证房价稳定,促使房地产业的健康发展,以保持国民经济健康、稳定运行,国家对房地产业出台了一系列的宏观调控政策,这些政策涵盖了对房地产企业的信贷融资政策和个人住房按揭贷款政策、商品住宅项目的套型面积和面积比例结构政策等等几乎所有对房地产行业和市场的供给与需求产生重大影响的领域。

  随着宏观调控政策进一步落实,此前国家制定的一系列政策进一步完善配套措施,继续贯彻执行,本公司所开发的项目的规划设计、投资开发计划、销售计划可能受到上述国家房地产调控政策的制约和影响作用,从而可能对本公司的业务扩张及盈利预测造成一定影响。尤其是由于受到国际金融海啸对我国国民经济产生的较大冲击带来的不利影响,导致国内房地产市场中消费者的观望气氛较浓,导致2008

  年中国和北京房地产市场的成交面积和数量呈一定幅度的下降,销售价格也区分不同的区域和地段出现不同下降趋势,如果这一趋势在本盈利预测期间内没有发生改变,则可能对本公司未来的项目开发和销售产生不利影响。

  从2008 年四季度以来,中央及各地方政府先后出台了一系列经济刺激政策和房地产市场促进政策,全力保证国民经济实现平稳和健康的发展,中国的宏观经济在2009 年一季度末开始呈现出探底企稳的趋势,各地房地产市场也呈现出不同程度的成交量回升趋势,尤其是本公司所在主要市场区域的北京市,由于存在强大的市场刚性需求,成交量上升和市场回暖的趋势较为明显,预期在2009 年市场价格水平和成交量将探底回升,2010年将会出现新的市场成交量增长趋势。

  2、房地产开发的土地储备和项目开发周期变动可能产生的影响。房地产公司的业绩受公司土地储备和项目开发周期等因素的影响较大。一方面,房地产公司必须维持合理的土地储备规模,才能保证持续开发和获得未来收益;另一方面,一般情况下房地产公司只有在某开发项目完成竣工验收或备案手续并在客户办理入住手续后,该项目的销售方可确认为收入,因此业绩受开发项目竣工结算情况的影响较大。目前,本公司目前纳入盈利预测范围的长安公馆项目、天润尚院项目目前尚处于刚刚动工兴建的前期阶段,天润城项目目前正处于开工前的筹备阶段,上述项目如能顺利按照计划实施开发和销售,将为公司未来几年的盈利提供充分保障。因此,本公司存在未来土地储备情况出现变化、项目的开发周期产生变动的可能性,从而有可能导致本公司未来的业绩出现与本盈利预测不一致的波动情况和风险。

  3、计划之中的物业税制度的实施可能带来税务影响。近年来,国家可能实施的物业税制度开始为社会各界关注。2007年1月25 日,国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入2007 年的工作范围。十届全国人大五次会议审议的财政预算报告草案中,也提及要“研究开征物业税的实施方案”。物业税是国际通行的房地产税制,又称财产税或地产税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。如果我国将来实施物业税制度,对消费者的购买需求、房地产市场投资、房地产价格走向以及本公司持有物业承担的费用产生影响,有可能对本公司业务产生一定影响。

  4、城市的整体市政规划和交通、通讯、供水、供电、供气等配套设施规划对房地产开发项目具有较大的影响。本公司的开发项目,在项目开发前期均已对项目所在地的整体市政规划和配套设施规划进行了深入的调查研究,并在项目的市场定位和具体设计中充分考虑了该等规划的影响。但是,项目周边的市政规划可能根据当地城市发展的最新情况进行一定的调整,并通过项目周边市政环境的改变可能对房产项目的价格产生影响,从而对该等项目的盈利水平产生影响。

  1、密切关注国际和国内宏观经济形势,加强对政策法规的研究和分析,最大限度规避不利影响、最大程度发掘和利用政策法规对公司业务有积极正面影响的一面,将政策变化的影响降到最低。

  2、通过全面推行精细化管理,提高项目管理水平。包括充分整合资源和发挥项目优势,挖掘各种经 潜力,加强地产业务流程控制,制订严谨可行的项目开发计划,加强对项目工程进度控制和质量控制,对规划、设计、施工等开发流程实施全过程、全成本控制,全面提高工程质量,保证施工进度,同时,积极降低各项成本费用,节约管理费用及财务费用开支,实现效益稳步快 增长。

  3、加大市场营销力度和宣传力度、全面提升公司营销策划水平。一是强化市场营销队伍建设, 建一支高素质、复合型的影响策划人才团队;二是加强营销服务市场的建设,在巩固原有的市场基础上采取灵活有力的措施积极地开拓新的细分市场,提高市场占有率;三是通过加强市场研究,提高产品研发和设计能力。四是鉴于营销策划水平的高低以及推广力度的大小对一个房地产项目,尤其是新项目的销售起着很重要的作用,本公司在“苦练内功”的同时,积极借用外脑,通过全面比较选聘有强大实力、丰富经验以及美誉度高的营销策划机构和销售代理机构,对公司的项目提供高水平的市场定位、营销策划、销售代理和推广服务。

  2009年合计数本年预测数 单位 2009年合计数本年预测数 总收入 2009年合计数本年预测数 总成本国际财源中心-东塔B 座

  编号 项 目 2008年已审数 2009合计数 增减变动额 增减变动率(%)

  编号 项 目 2009年合计数 增减变动额 增减变动率(%) 增减变动的主要原因

  项目 2008年已审数2009年1-6月已审数2009年7-12月预测数 2009年合计数 增减变动额 增减变动率(%) 增减变动的主要原因

  项目 2009年合计数 2010年预测数 增减变动额 增减变动率(%) 增减变动的主要原因

  项目 2008年已审数 2009年7-12月预测数 2009年合计数 增减变动额 增减变动率(%) 增减变动的主要原因

  项目 2009 年合计数 2010 年预测数 增减变动额 增减变动率(%) 增减变动的主要原因

  项目 2008年已审数 2009年1-6月已审数2009年7-12月预测数 2009年合计数 增减变动额 增减变动率(%)增减变动的主要原因

  项目 2009年合计数 2010年预测数 增减变动额 增减变动率(%) 增减变动的主要原因

  项目 2008年已审数 2009年合计数 增减变动额 增减变动率(%) 增减变动的主要原因

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